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 「石渡浩とは誰？」という方は自己紹介をご覧下さい。 不動産投資に融資は不可欠ですが、ここ数年、融資が厳しくなっています。 そんな中で、私は今でも毎月のように融資を受けて不動産投資を続けており、取引金融機関は、地方銀行2、第二地方銀行2、信用金庫3、ノンバンク3、計10となっています。4年以上に渡り、可能な限りありとあらゆる金融機関・ノンバンクに連絡し、断られ続けながら培ったノウハウを公開いたします。 不動産投資は1物件で数百万円、数千万円の借入をして行うことが多いですが、 あなたは、高給取りのエリートサラリーマンや公務員でなければ融資を受けられないと思っていませんか。また、たとえ融資を受けられたとしても高額の頭金を必ず求められると思っていませんか。あなたに収益不動産を紹介する不動産会社の営業マンも、そのように思っていることでしょう。 アパートローンというのは、購入不動産の賃料から返済するのが基本であり、本来、家賃以外の収入はさほど重要ではありません。実際私は、勤めていないにもかかわらず、フルローンで10億円以上の融資を受けました。 特にノンバンクでは、借主の職業や年収を問わず購入物件の担保評価と収支のみで融資をしてくれるのです。 不動産投資経験のある方はご存知の通り、不動産会社が売買仲介のために買主に紹介するのは、主として、オリックス信託銀行、スルガ銀行と住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）です。現在スルガ銀行が求めている借主の属性としては、公務員・上場企業勤務者や医師・弁護士等で、本業の年収が800万円以上、かつ、総借入額が本業年収の20倍までが目安とされています。これにより、自営業者・中小企業勤務者・低所得者や、既に多額の融資を受けている投資家は、スルガ銀行からはみ出されてしまったのです。 また、スルガ銀行は、今では古いアパートへの融資を好まなくなり、例外的に好立地で築年の浅いアパートを扱う位で、鉄筋コンクリート造の一棟売りマンションに中心的に融資をするようになりました。古いアパートは2,000万円位でも売られていますが、マンション一棟となると普通5,000万円はします。スルガ銀行では売買価格の90%が融資上限額のため、頭金10%+諸費用+余裕資金の自己資金が必要であり、自己資金1,000万円以下の投資家は、スルガ銀行から融資を受けてアパート・マンションを買うことができなくなってしまったのです。 オリックス信託銀行になると勤続3年以上が求められ、それでも、他行からの借入金を含め、本業の年収の10倍程度までしか貸してくれません。 不動産投資には他にも方法があり、最も手頃なものは千万円以下で購入できる中古区分所有マンションですが、これについてもスルガ銀行は、都会の主要駅から徒歩数分の物件しか取り扱わなくなり、自己資金の少ない投資家がスルガ銀行から融資を受けて不動産投資をするのは非常に難しい状況になっています。 その点、住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）は物件や顧客の選り好みをあまりしないのですが、購入物件の評価が十分に出る場合であっても自宅等担保余力のある不動産を共同担保提供しないといけないので、そういう不動産を用意できない人は融資を受けられません。自己資金1,000万円未満の人 フルローンやオーバーローンで買いたい人 既にオリックス信託銀行とスルガ銀行から借りていて年収制限でこれ以上借りられなくなっている人 銀行属性が悪かったり本業年収が低かったりして、オリックス信託銀行とスルガ銀行の融資審査に通らない人 既に借入額が2億円を越えている人 地方在住だが、地方の中小金融機関では取り扱えない首都圏の不動産を買いたい人 首都圏在住だが、首都圏の中小金融機関では取り扱えない地方の高利回り不動産を買いたい人 住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）に提供できる共同担保のない人 土地の価値に着目して中古アパート投資をしたい人 まずは低価格帯の区分所有マンションや戸建から始めたい人 |
