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 ニューミックス満室経営―入居募集のオーシャン戦略―早期満室・安定経営のためのノウハウセミナー こんにちは。 賃貸経営コンサルティングマスターの大友哲哉です。 突然ですが、まず、以前の管理会社が「これ以上募集も管理も出来ない」とギブアップしてしまい、 困り果てて私のところに相談に来た事例をご紹介します。 木造築20年、最寄駅が各駅停車駅同士のちょうど中間で、徒歩15分。 正直、これといって特徴のない木造アパートです。全8戸中5部屋が空室です。 総務省統計局「住宅・土地統計調査報告」によると、賃貸住宅の空室率は次のようになっています。このアパートは、外観も内観も築年数にふさわしい状況ではあるものの、統計データと比較するまでもなく、全8戸中5部屋が空室なのは異常です。 2月中旬だったので、この入居の旬を逃す手はありません。 しかし、リフォームなどでハードウェアに手を加える時間はありません。 そこで私は、次のようなソフトウェアによる提案を行いました。 フリーターOK、外国人OK、生活保護者OK、高齢者OK、母子家庭OK、 事務所利用OK、大型バイクOK、なんでもOKで入居募集！ その結果、私たちの想像を遥かに超えたトンデモない結末になってしまったのです。フリーターを入居させたら バイトを無断欠勤してクビ。家賃滞納、来月払うと言って信じていたら、そのまま夜逃げ。 外国人を入居させたら 1ヶ月後には3人で住むようになり、3ヵ月後には6人で住むようになり近隣トラブル続出。 高齢者を入居させたら 異臭騒ぎが発生！まさかと思ったら孤独死で死後1週間。 母子家庭を入居させたら 娘が地元の不良仲間とつるみ、このアパートが不良の溜まり場に。 事務所利用OKで入居させたら 怖い顔のお兄さんたちが出入りをするようになり周囲の住民が怖がって空室拡大。 大型バイクOKで入居させたら 朝晩バイクの音がうるさいと近隣からクレーム続出。と言うことは全くなく、多くの入居申し込みの中から、最終的に契約となったのは、正社員で勤めている入居者4室（うちバイク利用3室） フリーター1室 母子家庭が1室※途中1室退去があったので計6室の募集を行いました。 と、割と普通の結果に。 そして家賃滞納も近隣トラブルも退去もなく、安定した満室経営を続けています。 しかも、すべて家賃保証付きなので家賃の取りっぱぐれはありません。 さらに、定期借家契約なので、 万が一不良入居者化した場合も、再契約を断り退去させることができます。 いまは予定はありませんが、将来の建て替えや、更地にして売却するとき入居者に支払う立退問題も回避できています。 この事例から、どのような気付きが得られましたか？ あなたに限らず、世の中の大家さんは、きちんと定職のある会社員や公務員、 そうした職業の親を持つ学生しか入居を認めないで、次のような入居希望者を断っています。非正規雇用者（フリーター・契約社員・派遣社員など） 外国人・留学生 高齢者 シングルマザー（ファザー） 生活保護者 ペット飼育希望者 SOHO・自営業者・起業家 夜のお仕事の人 離婚者・未婚中年者 自動車・大型バイク・自転車・複数台希望者 障がい者 事務所利用希望者 楽器希望者 ルームシェア 子育て世帯 中には、空室に耐え切れず、上記のような入居希望者を許可する大家さんもいます。 しかし、リスクが顕在化し、多くのトラブルに見舞われ「もう2度と○○の入居者は入れない！」と後悔しています。 そうした情報があなたの耳にも届いているのでしょう。 アパート・マンション経営を始めて間もない大家さんには、先人のトラブル事例に敏感になるのは当然です。 しかし、一部上場企業の正社員であっても、 会社の倒産や減給・ボーナスカットの可能性はあり、家賃滞納リスクはあります。 また、みだりに権利ばかり主張して周辺住民との調和を乱す人もいます。 どれだけ安定収入があっても社会的地位が高い入居者でも、人と人との関係から、 トラブルの発生をゼロにする |
