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 あなたの思考時間を１００分の１以下に節約する“アパ・マン投資”の必須ツール たった１７個の要素を入力するだけで詳細な未来予測を自動演算する不動産投資シミュレーションツールを公開！ すごく簡単な話なので聞いてください。 あなたが不動産投資で成功するための話です。 ご存知の通り、不動産物件は建物や土地の価格に、 売主の利益を加えることで販売価格が決まっています。 これが不動産屋の店頭に並ぶ金額です。 この金額をベースに、投資家は銀行のローンなどを考えて収益シミュレーションを行い “ＧＯサイン”を出します。 あなたもおそらくそうだと思います。 意気揚々と銀行に足を運ぶ人もいれば、慎重に銀行に足を運ぶ人もいると思います。 でもここで多くの人が困惑するようです。 それは、銀行が販売価格全額を融資してくれるということはないからです。 何度も不動産に投資されている方はご存知だと思いますが、 これから参入される方は知らない話だと思います。 簡単に説明しますが、 だからです。 銀行は売り手の利益まで融資してくれることはありません。 つまり販売価格の全てを融資してもらおうと思えば、 頭金で足りない部分は自宅などの他の資産を担保に入れなければいけなくなります。 銀行に融資の話をした事がある人しか知らないのですが、これが不動産投資の現実です。 売り手の利益が物件の価格にのっかることは当たり前ですが、 でもそれを「そういうものだ…」と真にうけて契約をしてしまうと、 自分の首を極限まで絞めつけることになります。 融資額はできる限り低く抑えなければいけません。 不動産は買う時もお金がかかりますが、買ってからもお金がかかるもの。 少しでも今後の参考にしてほしいので、購入後にかかる費用を教えます。 （１）建物の管理・維持には相当の金が必要。 （２）租税公課（固定資産税や都市計画税）には高額な支払いがある。 （３）家賃は新築のときを最高に年々下落する。 （４）入居者の退去時にはクリーニングやリフォームによる支出がある。 （５）次の入居者の募集には広告宣伝費がかかる。 （６）建物は経年劣化するので途中で大規模修繕が必要になる。 （７）空き室は必ず発生する。 私は長年大家をやっているのでわかるのですが、 不動産投資は物件購入後もかなりの出費があります。 そういったことを考えると、「いかに物件を安く買ってローンを抑えるか」というのが 私達の最大の目的になるということがわかりますよね。 そうです。 つまり、売主と“価格交渉”をしなければいけないということです。 その交渉を優位に進めるために私達がやらなければいけないことは二つ。 （１）銀行が評価する担保価値（積算価格、実際の価格）を正確に把握しておくこと。 ⇒ 売り手の利益がわかる （２）長期に不動産を保有 |
