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 収益不動産 なら今田信宏のサイト サラリーマンが 収益不動産 投資でリタイアする会 私は最終的に物件を購入するかどうか 現地で判断します。 その方法をあなたにお伝えします。 なぜ、私は現地で自信を持って物件の買い、見送りを判断できるのでしょうか？ なぜ、その判断には狂いなく満室経営できているのでしょうか？ どうやって、ダイアモンドと、石ころを、見分けているのでしょうか？ サラリーマン大家さんの破綻が始まりました。 その多くが、購入前の物件の見極めの失敗です。 思ったほど入居率が上がらない 一度退去したら、次の入居者がなかなか決まらない 購入したら、退去が相次いだ。これ以上退去されると銀行返済が出来ない！ 買ったとたんに相次ぐ修繕。もうキャッシュがない！ 家賃を大幅に下げないと、全く入居者が決まらない 競合物件に新規入居者を取られている 買ったとたんに、全退去の通告が！ 実は、１階は全室湿気のため賃貸できない部屋だった！ 買ってしばらくしたら、実は隣が○○○だったことが判明！ 買ってすぐに、店舗が退去！ 実は雪が降ると帰宅できない物件だった！ 確かに多くの方はきちんと現地確認を実行しています。 確かに物件を「見に」行きます。 しかし、「物件」を「見る」だけの方がほとんどです。 「あぁ、タイル貼りでキレイ。」 「入り口がとても豪華。」 「近くに大学があった、コンビにもあった、これなら便利でいい。」 「全リフォームしたばかりで手がかからなそう」 「放置自転車もなく、ゴミ捨て場もきれいで、清掃が行き届いている。これはいい！」 このように、とても表層的なことしか確認しません。 本当はこのようなことはどうでも良いことです。 本当に重要なのはこの先です。 タイル貼りでキレイだから・・・入居者が決まりやすいのか？ 入り口が豪華だから・・・家賃を上げることができるのか？ 便利な住環境だから・・・なんなのよ！ 私は現地での物件調査を、物件購入で一番大切なポイントだと、とらえています。 物件は「見る」のではなく「診る」「観る」「看る」のです。 しかし、私も最初からカンタンに物件を見極めることができたわけではありません。 カンタンどころか失敗続きでした。 ある物件の購入の際には散々悩み、遠方にもかかわらず５回も６回も物件を見に行きました 散々悩み、散々検討し、これならバッチリだ！と購入した物件。全く入居者が決まらず、空室が１年も続きました この入居率なら、と購入した物件、実は３室は仮想入居でした。購入したとたんに退去してしまいました そう思ったときもありました。 しかし、自分自身で複数の物件を持ち、運営をし、更に物件の購入を目指して、 １００棟以上の物件を調査しました。 様々な試行錯誤を繰り返し、３年の歳月を経てたどりついたのです。 苦労をしたからこそ判ったのです。 『光速』収益不動産投資成功法 にも書きましたが、現地確認には、 鉄則があるのです。 鉄則１ 物件そのものを見極める 鉄則２ 環境を見極める 鉄則３ 物件の入居者付けの容易さを見極める この中でも特に一番重要なのは 鉄則３ 物件の入居者付けの容易さを見極める どんなに利回りの良い物件でも、どんなにキレイでも、どんなに豪華でも入居者が つかなければ意味がありません。 実は私は、物件を購入するかどうかの最終的な決め手は、この入居者付けの 容易さで判断しているのです。 入居者がカンタンにつくかどうか？ 満室経営が |
